Nekilnojamojo turto pardavimas reikalauja nemažai žinių, laiko, pastangų. Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti. Ruošdamiesi parduoti savo butą ar namą apsvarstykite šiuos 22 žingsnius. Tai padės tiksliau numatyti galimas problemas ir išvengti klaidų.
1. Apsisprendimas parduoti
Kodėl norite parduoti savo namus? Vienas iš svarbiausių klausimų. Jei galite dabar neparduoti, tai gal ir neverta parduoti?
2. Pardavimo laiko apsibrėžimas
Per kiek laiko norėtumėte parduoti? Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas? Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus? Jei galite laukti metus, tai dabar nepardavinėkite – galbūt po metų bus geresnė rinkos situacija.
3. Galimų kliūčių išsiaiškinimas
Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą? Ar būstas nėra įkeistas, areštuotas? Ar nėra teisminių ginčų? Ar nėra kitų apribojimų? Ar tvarkingi būsto dokumentai? Ar atlikti kadastriniai matavimai (sklypams)? Pasitarkite su NT brokeriu, jis padės atsakyti į visus šiuos klausimus.
4. Kainos nustatymas
Kaip nustatysite kainą? Kokia kaina turėtų būti jūsų nuomone? Kaip palyginsite kainas internete? Kokios yra realios sandorių kainos už panašius objektus, panašioje vietoje? Ar atsiras pirkėjas, norintis sumokėti jūsų prašomą kainą? Daugelio objektų kainos interneto portaluose neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze. Brokerio pasiūlyta kaina bus arčiau realybės, žymiai konkurencingesnė – pritrauksite daugiau pirkėjų.
5. Kliūčių šalinimas
Kaip pašalinti kliūtis pardavimui? Jei turtas įkeistas ar areštuotas, kokia yra suma? Ar ši suma mažesnė už pardavimo kainą? Didžioji dalis kliūčių gali būti nesunkiai pašalintos. NT brokeriai turi patirties vykdant tokius sandorius.
6. Skelbimo platinimas
Kokias priemones naudosite pirkėjų paieškai? Skelbsite internete? Ar tai pakankama? NT brokeriai turi daugiau priemonių: pasikeitimas informacija su kitais brokeriais, turinčiais pirkėjų jūsų būstui. „Atviri namai” pirkėjų duomenų bazės ir t.t
7. Skelbimas internete
Kaip patraukliai pristatyti būstą internete? Aruodas.lt yra apie 50 000 skelbimų. Kodėl pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį į jūsų skelbimą? NT brokeriai žino, kas sudomina pirkėjus.
8. Objekto paruošimas
Kaip paruošti objektą, kad jis būtų patrauklus pirkėjui? Ar žinote, į ką pirkėjai atkreipia dėmesį? Kiek ir kaip verta investuoti, kad objektas taptų patrauklesnis?
9. Nuotraukos
Kaip ir ką fotografuoti? Kaip apdoroti nuotraukas? Kokia tvarka sudėti nuotraukas? Ko reikėtų nefotografuoti? Ar turite tinkamą techniką? NT brokeriai bendradarbiauja su profesionaliais fotografais ir turi žinių, kokios nuotraukos yra patrauklios pirkėjams.
10. Skelbimo tekstas
Kuo jūsų būstas ypatingas? Kokią informaciją pateikti? Jei informacijos yra per daug – sulauksite mažiau skambučių. Jei per mažai – sugaišite per daug laiko pokalbiams telefonu ir apžiūroms.
11. Pirkėjų skambučiai
Kaip atsiliepti? Kaip atsakyti į keblius pirkėjų klausimus? Kaip patikrinti, ar pirkėjo ketinimai yra rimti, ar jis tik smalsus „turistas“? Ar verta skirti laiką apžiūrai?
12. Apžiūros
Kaip suplanuoti apžiūras? Kaip paruošti objektą apžiūrai? Kaip padidinti konkurenciją tarp pirkėjų? Didėjant konkurencijai, pirkėjas greičiau priima sprendimą. Kaip įvertinti, ar pirkėjui patiko būstas – patyrę pirkėjai slepia savo emocijas ir reakcijas. Pirkėjui jūsų būstas gali būti jau 20-tas apžiūrėtas per 2 savaites. Kokias priemones panaudoti, kad pirkėjas jūsų būstą prisimintų geriau nei kitus?
13. Derybos
Kaip gauti pirkėjo kainos pasiūlymą? Kaip įvertinti, ar pirkėjas gali pirkti? Kaip apginsite savo kainą? Kaip įvertinsite pirkėjo pasiūlymą? Dažniausiai ne vien kaina yra svarbu, kokios yra kitos sąlygos? Atsiskaitymo terminai ir forma, išsikraustymo terminai, kokie baldai paliekami, notarų mokesčiai. NT brokeris turi didesnę derybų patirtį, turi daugiau informacijos apie rinkos kainas, žino, kokios papildomos sąlygos, padės surasti abiems pusėms tinkamą sprendimą. NT brokeris vertina pasiūlymus objektyviai, o ne emocionaliai. Ar žinote, kada reikia nutraukti derybas su pirkėju? Kiek laiko reikia duoti apsispręsti pirkėjui?
14. Sutartas sandoris ir preliminari sutartis
Sveikiname! Jau nemažai pasiekta! Patikrinkite, ar sutarėte dėl kainos, atsiskaitymo terminų, avanso dydžio (per mažas avansas negarantuoja, kad įvyks sandoris), persikraustymo terminų, šalių įsipareigojimų prieš pasirašant pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Pardavėjas įsipareigoja sutvarkyti, ar gauti reikiamus dokumentus, be kurių negalima įvykdyti sandorio. Pirkėjas įsipareigoja gauti lėšas atsiskaitymui – jei perkama skolintomis lėšomis, ar bankas sutiks finansuoti šio būsto pirkimą?
15. Pasiruošimas pagrindinės notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymui
Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų. Pasitikrinkite, ar turite galiojančius asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, nes be jų neįvyks sandoris ir galite prarasti sumokėtą avansą.
16. Pagrindinė sutartis
Pas Notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, iki atsiskaitymo gali praeiti apie 30 dienų. Brokeris padės pašalinti visus „kabliukus“, kurie gali atsirasti derinant sutartį.
17. Pinigų pervedimas į būsto pardavėjų sąskaitą
Pinigų pervedimas būsto pardavėjams į nurodytą sąskaitą. Kredito išmokėjimas ir pervedimas pardavėjams.
18. Pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimas pas notarą
Pažymima apie galutinį atsiskaitymą su pardavėju. Tai svarbu, jei vėliau būstas vėl bus parduodamas.
19. Išsikraustymas
Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites. Tačiau būna atvejų, kai sutariamas ir ilgesnis terminas.
20. Turto perdavimas
Pasirašomas turto priėmimo-perdavimo aktas.
21. Sandoris atliktas
Sveikiname jūs sėkmingai užbaigėte sandorį. Dabar laikas ieškoti naujo svajonių būsto.
Realiame gyvenime šis procesas retai kada vyksta sklandžiai, todėl parduodant savo turtą visuomet verta rimtai apsvarstyti galimybę kreiptis pagalbos į profesionalą.
